Будівництво приватного будинку вимагає виконання не тільки будівельних норм – правильно оформлена документація позбавляє багатьох проблем під час введення в експлуатацію. Якщо власник ділянки чи забудовник не мають вичерпного пакету документів, виникають проблеми з оформленням права власності, користуванням житла та підключенням комунікацій.

Будівля, яка введена в експлуатацію як приміщення для проживання, та належить власнику за правом приватної власності, є приватним будинком. Він має бути оточений присадибною ділянкою та відповідати будівельним, пожежним, санітарним нормам України.

Повноцінний житловий будинок можливо звести тільки на землях, що призначені для громадської чи житлової забудови. До таких земель підведені магістралі комунікацій, реалізована можливість приватизації.

Чим регламентується будівництво приватного житла

Нормативна база включає документи, що регулюють користування землею, норми безпечного будівництва та правила введення в експлуатацію нової будови:

• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
  
• ЗУ «Про будівельні норми»;
  
• Постанова №461 регулює прийняття в експлуатацію нових будівель;
  
• Постанова №466 освітлює питання підготовки і будівельних робіт;
  
• Державні санітарні умови планування та забудови за наказом Міністерства охорони здоров'я №173;
  
• ДБН №87, №139, №173.
  
  

ДБН – державні будівельні норми, що надають основні положення, правила благоустрою, планування та забудови територій. Згідно цих документів, ще до початку будівництва необхідно:

• дізнатись, чи призначена ділянка для житлової забудови;
  
• звернутися до обслуговуючих компаній з питанням про підключення комунікацій у майбутньому;
  
• замовити геодезичне дослідження для визначення типу ґрунту та отримання висновку про рекомендований фундамент.
  
  

Якщо ділянка підходить для будівництва, можна переходити до отримання дозвільної документації. Будувати на ділянці під садівництво можна технічні споруди, дачні будинки та садиби. Згода сусідів необхідна лише тим, хто планує будувати житло на території котеджного комплексу, де відстань до кордону ділянки буде менша, ніж передбачено нормами.

Житловий будинок із присадибною ділянкою зводиться по різним правилам, в залежності від того, яка кінцеву площу він займатиме.

Мала забудова До цієї категорії відносять житлові, садові та дачні будинки не вище двох поверхів – мансарда не враховується. Площа таких забудов не перевищує 300 м². Передбачається, що поряд будуть зведені господарські приміщення, гаражі, елементи інженерного захисту чи благоустрою.

Будівлі понад 300 м² При плануванні будівництва, що виходить за межі визначення малої забудови, необхідно отримувати додаткові документи в органі містобудування та архітектури – умови обмеження забудови земельної ділянки. Інакше будівництво вважатиметься самовільним.

Дозвільні документи в залежності від категорії будинку

Для зведення будинку площею до 300 м² не потрібно отримувати дозвіл на будівництво. Початок робіт можливий при наявності:

• будівельного паспорта;
  
• проектної документації;
  
• повідомлення про початок будівництва.
  
  

Якщо площа перевищуватиме 300 м², необхідно отримати в департаменті містобудування та архітектури умови та обмеження, технічні умови, розробити проектну документацію. Після цього реєструється декларація про початок виконання будівельних робіт.

Будівельний паспорт Цей документ визначає вимоги до будівництва та розміщення житла не більше двох поверхів. Відомості про цей паспорт з особистим реєстраційним номером ЄДЕССБ вносяться до Єдиної державної електронної системи.

Важлива відсутність помилок при внесенні даних, повне заповнення інформації в електронній системі, бо в подальшому ДАБІ може відмовити в реєстрації документів. Зразок актуальних документів розміщений на сайті ДАБІ.

Розробка проектної документації
Проект включає конкретні розрахунки та висновки будівельних фахівців – це основний документ, за яким проводиться подальша реєстрація. Містить графічний план та зображення житлового будинку в майбутньому. Інформація, що надається в проекті:

• детальний ескіз;
  
• робочий проект;
  
• план для затвердження;
  
• перелік завдань на проектування;
  
• інформація про умови місця забудови;
  
• інженерні, технологічні дані.
  
  

Роботи проводяться згідно з порядком, приведеним у проекті.

Повідомлення про початок робіт Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) схвалює початок будівництва приватного будинку, коли забудовник повідомив про це спеціальною заявою. Повідомлення надається при наявності паспорта та реєструється на сайті ДАБІ України.

Де отримати дозвіл на будівництво

Департамент містобудування та архітектури видає будівельний паспорт – без нього неможливо повідомити ДАБІ про початок робіт. У подальшому це уповільнить отримання дозволу, почати роботи законно буде неможливо.

ДАБІ видає дозвіл на роботи, використовуючи інформацію із Єдиної державної електронної системи. Для його отримання необхідно надати такі документи:

• кадастрова документація на землю;
  
• реєстраційний номер і сертифікат із Реєстру будівельної діяльності;
  
• ідентифікатор об'єкта будівництва.
  
  

Якщо виявлено недостовірні дані, помилки у документах, ДАБІ може відмовити у дозволі.

Як ввести приватний будинок в експлуатацію

Введення в експлуатацію – останній етап, що дає можливість отримати право власності на будинок в Реєстрі майнових прав. До цього етапу не можна користуватися будинком та підключати комунікації, що підведені до ділянки.

До моменту початку експлуатації будівля документально вважається недобудованою. За її використання стягується штраф, який зростає при фіксації кожного наступного порушення. Щоб здати будинок в експлуатацію потрібен перелік документів:

• технічний паспорт;
  
• декларація про завершення будівництва;
  
• декларація про готовність об'єкта до експлуатації.
  
  

Для виготовлення технічного паспорту фахівець перевірить відповідність приватного будинку параметрам, що зазначені у паспорті. Документація міститиме інформацію про адресу будинку, площу, кількість кімнат, розміри та конфігурацію.

Оформлення права власності

Щоб стати повноправним власником та розпоряджатися приватним будинком, необхідно отримати документ про право власності. Він видається державним реєстратором чи нотаріусом. Для цього необхідно надати паспорт, ІПН, підтвердження введення будівлі в експлуатацію та присвоєння адреси.

Дійсний власник може продавати, дарувати, обмінювати житло, відчужувати його частину та укладати договори про приєднання комунікацій.

Приватне БТІ «А++» надає послуги з оформлення будівельних та технічних паспортів у короткі терміни. Будівельний з повним пакетом документів буде готовий за 1 місяць, можлива адресна відправка – ви отримаєте паспорт та повідомлення про початок виконання робіт. Виготовляємо технічні паспорти за 5 днів, надаємо повний супровід фахівців у будь-яких питаннях з оформлення.