Строительство частного дома требует выполнения не только строительных норм – правильно оформленная документация лишает многих проблем при вводе в эксплуатацию. Если владелец участка или застройщик не имеют полного пакета документов, возникают проблемы с оформлением права собственности, пользованием жилья и подключением коммуникаций.

Здание, введенное в эксплуатацию как помещение для проживания, и принадлежащее владельцу на праве частной собственности, – частный дом. Он должен быть окружен приусадебным участком и соответствовать строительным, пожарным, санитарным нормам Украины.

Полноценный жилой дом можно возвести только на землях, предназначенных для общественной или жилой застройки. К таким землям подведены магистрали коммуникаций, есть возможность приватизации.

Чем регламентируется строительство частного жилья

Нормативная база включает документы, регулирующие пользование землей, нормы безопасного строительства и правила ввода в эксплуатацию нового строения:

• Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»;
  
• ЗУ «О строительных нормах»;
  
• Постановление №461 регулирует принятие в эксплуатацию новых зданий;
  
• Постановление №466 освещает вопросы подготовки и строительных работ;
  
• Государственные санитарные условия планирования и застройки по приказу Министерства здравоохранения №173;
  
• ДБН №87, №139, №173.
  
  

ДБН – государственные строительные нормы, предоставляющие основные положения, правила благоустройства, планировки и застройки территорий. Согласно этим документам, еще до начала строительства необходимо:

• узнать, предназначен ли участок для жилой застройки;
  
• обратиться к обслуживающим компаниям с вопросом о подключении коммуникаций в будущем;
  
• заказать геодезическое исследование для определения типа грунта и получить заключения о рекомендуемом фундаменте.
  
  

Если участок подходит для строительства, можно переходить к получению разрешительной документации. Строить на участке под садоводство можно технические сооружения, дачные дома и усадьбы. Согласие соседей необходимо тем, кто планирует строить жилье на территории коттеджного комплекса, где расстояние до границы участка будет меньше, чем предусмотрено нормами.

Жилой дом с приусадебным участком возводится по разным правилам, в зависимости от того, какую итоговую площадь он будет занимать.

Малая застройка К этой категории относят жилые, садовые и дачные дома не выше двух этажей – мансарда не учитывается. Площадь таких построек не превышает 300 м². Предполагается, что рядом будут хозяйственные помещения, гаражи, элементы инженерной защиты или благоустройства.

Здания более 300 м² При планировании строительства такого масштаба нужно получать дополнительные документы в органе градостроительства и архитектуры – условия ограничения застройки земельного участка. Иначе строительство будет считаться самовольным.

Разрешительные документы в зависимости от категории дома

Для возведения дома площадью до 300 м² не нужно получать разрешение на строительство. Можно начинать работы при наличии:

• строительного паспорта;
  
• проектной документации;
  
• сообщения о начале строительства.
  
  

Если площадь будет превышать 300 м², нужно получить в департаменте градостроительства и архитектуры условия и ограничения, технические условия, разработать проектную документацию. После этого регистрируется декларация о начале выполнения строительных работ.

Строительный паспорт

Этот документ определяет требования к строительству жилья не более двух этажей. Сведения об этом паспорте с личным номером вносятся в Единую государственную электронную систему.

Важно отсутствие ошибок при внесении данных, полное заполнение информации в электронной системе, потому что в дальнейшем ГАСК может отказать в регистрации документов. Образец актуальных документов размещен на сайте ГАСК.

Разработка проектной документации Проект включает конкретные расчеты и выводы строительных специалистов – это основной документ, по которому проводится регистрация. Содержит графический план и изображения жилого дома в будущем. Информация, предоставляемая в проекте:

• подробный эскиз;
  
• рабочий проект;
  
• план для утверждения;
  
• перечень заданий на проектирование;
  
• информация об условиях места застройки;
  
• инженерные, технологические данные.
  
  

Работы проводятся в соответствии с порядком, приведенным в проекте.

Сообщение о начале работ Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСК) одобряет начало строительства частного дома, когда застройщик сообщил об этом специальным заявлением. Сообщение предоставляется при наличии паспорта и регистрируется на сайте ГАСК Украины.

Где получить разрешение на строительство

Департамент градостроительства и архитектуры выдает строительный паспорт – без него невозможно сообщить ГАСК о начале работ. В дальнейшем это замедлит получение разрешения, начать работы законно будет невозможно.

ГАСК выдает разрешение на работы, используя информацию из Единой государственной электронной системы. Для его получения нужно предоставить следующие документы:

• кадастровая документация на землю;
  
• регистрационный номер и сертификат из Реестра строительной деятельности;
  
• идентификатор объекта строительства.
  
  

Если выявлены недостоверные данные, ошибки в документах, ГАСК может отказать в разрешении.

Ввод частного дом в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию – последний этап, дает возможность получить право собственности на дом в Реестре имущественных прав. До этого нельзя пользоваться домом и подключать коммуникации, которые подведены к участку.

К моменту начала эксплуатации здание документально считается недостроенным. За его использование взимается штраф, который растет при фиксации каждого следующего нарушения. Чтобы сдать дом в эксплуатацию нужен перечень документов:

• технический паспорт;
  
• декларация о завершении строительства;
  
• декларация о готовности объекта к эксплуатации.
  
  

Для изготовления технического паспорта специалист проверит соответствие частного дома параметрам, указанным в паспорте. Документация будет содержать информацию об адресе дома, площади, количестве комнат, размерах и конфигурации.

Оформление права собственности

Чтобы стать полноправным владельцем и распоряжаться частным домом, необходимо получить документ о праве собственности. Он выдается государственным регистратором или нотариусом. Для этого нужно предоставить паспорт, ИНН, подтверждение ввода здания в эксплуатацию и присвоения адреса.

Действительный собственник может продавать, дарить, обменивать жилье, отчуждать его часть и заключать договоры о подключении коммуникаций.

Частное БТИ «А++» предоставляет услуги по оформлению строительных и технических паспортов в короткие сроки. Строительный с полным пакетом документов будет готов через 1 месяц, возможна адресная отправка – вы получите паспорт и уведомление о начале выполнения работ. Изготавливаем технические паспорта за 5 дней, предоставляем полное сопровождение специалистов.